不動産の見方や考え方に辛口言わせてください
72歳から初めた私の仕事はお陰様で、今年で4年目に入ります。
私は11歳時に、新聞で読んだ土地の広告を見て母に紹介して以来、
母の生活のために家や土地とかかわりあってきました(私のHPを見てね)。
が、この4年間に、住居購入の方や投資家の方たちと出会い、
その方たちの不動産に対する見方や考え方を知ると、
大丈夫かな?と心配になることがあります。
70代後半~80代、90代のお客様は?
安心です。見方がしっかりしていますから。
しかし30代、40代、50代、60代は?
この年代はお客様だけではなく、
業者にも「もっとプロになってよ」と言いたいし、
お客様には「ちょっ、ちょっと、、」と、
私が後ずさりしてしまう程、危なっかしく感じることあるのです。
60歳台までと70歳後半以上の差って何なのでしょうか?
教育のせい? 時代のせい?
そうですね、それらも深くかかわっているのかもしれません。
では、60歳代までの
お客様の良いところ、気がかりなところを単純に列挙してみます。
何か見えてくるかも。
- 資料を読みたがる。細かい資料、例えば、建物の図面、素材記入の書類要請。
- 資料を欲しがる。資料は多いほど良いと思っている。
- 検討に時間がかかる。
- 価値が下がらないものを探す
- 家賃は今を見る
- 投資は賃貸費に%を見たがる
- すぐ信じる
- 人の言うことを聞かない
- きれいを好む
- 権威に弱い
- 怖さを知らない
- 想定外を考えない
- 計算を必要以上にする。
- 目標が高い
- 目標が高いと思っていたら、妥協も早い。
資料の見過ぎ。資料を細かく分析。時間がかかる。価値あるものを探す。家賃は永遠と思う。権威に弱い。想定外を想定しない。目標が高い。総合判断に欠ける。得したい。目的を達成したい。
結論
得をし、目的を達成するには価値あるものを探す、つまり、資料をたくさん取り寄せ、時間をかけて分析し、想定外を想定せず、権威に従い、総合判断に長けてると思い込み、収益不動産は今家賃が良いものを探す。
家賃なんて売るために満室にするのよ。
極端に言えば新築アパートでも4年経ったら
家賃一部屋5000円から8000円下がるなんてざら。
そしてね、
資料取り寄せたって、木造の安普請を見逃すのは簡単。
見れば綺麗さだけが頭にインプット。
一度店舗に入った客は逃すな!が営業マンです。
権威ある設計士だって仕事あっての設計士です。
で、擁壁付き土地に「別にいいんじゃないですか」と答えることもある。
想定外の災害おきて上の家傾いたら、
あなたの擁壁だから
損害賠償求められてもめる、ってことだってありますよ。
想定外なんて誰が言いますか?
自分で判断しなくちゃだめよ。
目標高いなと思っていたら、肝心なことにあっさり妥協する。
つまり権威が言えばえっ?と思うゆとりもなくオーケーする。
つまり
経験不足のために
途中で難しくなると
あっさり権威に従って何の疑問も抱かず
先に進んでしまう傾向があるってことです。
ほんと、こんなんでいいの?
その気がかり、グランマはただ見守るのでなく、
言葉で発信することにしました。
つまり、
- 川の前、後ろのどぶ、湿地帯に立つ家は考えて。又は値段交渉すべき。
想定外の災害時に被害を受けること多々あり。
- 家賃は 年月に比例して下がると考える。
家賃はアパート築年数が増えるごとに下がるもの。
例)購入時58,000円だったが、6年後は4万6千円。
- 売った値段で売れるとは限らない。
平成63年4000万円で8室ワンルームを購入後、2700万円で売却。
でもね、売却損で税控除のほか家賃収益で損はしていない。
- 駅近がよい。駅から遠ければ
「間取り・駐車場確保・新入居者が決まりやすい施設が近在にあるか?」
- 擁壁の真下、真上は考えて。がけ地、斜面地は、がけ崩れ、日射、
原田 久( 建築家 / 一級建築士)この設計士さんはメリットデメリット説明しています。「立派です。以下彼のHPから抜粋このような安全性を確認できない擁壁や崖の場合、崖上端ラインを基準として崖の高さの倍以上の距離を確保して建物を計画するか、流土止めを設置してがけ崩れによる危険回避を図ることで建築が認められます。流土止めは、崖の崩落時に、土砂を受け止める容量と土圧を支える構造が必要で、安いものではありません。流土止めと基礎を兼用することで、コストを抑える方法も考えられますが仮に基礎との兼用を行政から認められるとしても、崩落事故に巻き込まれる可能性がないとは限りません。お金をかけてでも建物とは別に流土止を設置し敷地内の安全を確保したいものです。
グランマは経験から、もの申そう!
家は古くなれば家賃は下がる。
家賃下がり阻止対策は大変と思え。
それを仕事として楽しめ。
楽しめないなら買うな。
売却金額を購入金額より高くしたいなら長期期間保持。
東京中心以外は価格は下がるものと思え。
でも、でも、ローンを払い、
維持費を支出し、
残った収入金を通しで計算すると損はしてないこと多い!
私の場合はその収入で子供の教育費や親の生活費、交際費等
ずいぶん助かりましたよ。
損をしたひとは
「自分は物件の良し悪しを見る目がなかった」
と自覚する。
それでも、
収益不動産購入は
あなたの未来を豊かにさせる。
収益不動産買う!を実行してほしい。